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改善型购房需要考虑什么问题,注意些什么下一篇
宅基地旧房重建,需要怎么做小编今天了解了一个新词,法拍房。然后特意去搜索了解了一下,并且做出了整理,一起了解下吧。
其实法拍房,是我们购房者相对来说,比较少涉及的一个概念,在网上查了查确实有不少关于法院拍卖房的消息。
购房者会关注法拍房其实主要是因为它的价格,综合比较下来要比市场上的低很多,诱惑力相当充足,但是眼热归眼热,法拍房的一些知识还是需要了解一下的。
何为法拍房?
法拍房,法院拍卖房产的简称。
指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
一般情况下,有以下几种情况的房产会成为法拍房:
1、商业贷款产生
购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的;
2、民间借贷产生
比如:张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,根据《担保法》的规定,李四不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款;
3、司法没收产生
比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库;
4、无主财产
这个很容易理解,就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生。
法拍房的注意事项有哪些?
1、一般不限购
法拍房的一个大优点,在大多数城市,不受限购约束,不管你具不具备在这个城市买房的资格,都可以购买法拍房拍,具体城市情况需要具体查询。
2、付款方式较局限
有的法拍房还可以走按揭贷款,很划算。但就算你走贷款,买下来后也要提前先垫付全款,然后再自己去走按揭贷款,付款方式上比较局限。
3、起拍价
在司法拍卖过程中,通常会出现3个价格:评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线,如果竞买人的最高应价没有达到保留价,该应价不发生效力,也就是流拍了。
4、交房要注意
在办理过户手续时,出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》,房地产交易中心即可准许过户,但前提条件是产权明晰,且债务人配合交房。因此,实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
举个例子,有购房子购买了一套法拍房,但在收房的时候,原房主以不知情为由,据不交房。当事主找到法院申请强制执行,法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
不交吉,就是只已取得产权,而房屋仍因各种原因被他人居住使用,要能实际拥有,还须通过法律诉讼等其他途径取得。一般情况下,法院只负责拍卖,具体的交接自己搞定,所以,个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。
5、唯一住房
法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中,法院从维护社会稳定角度考虑,被执行人名下只有一套房产的,往往不予执行。所以,遇到唯一住房的问题就比较麻烦,所幸的是,2015年5月,最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
6、买卖不破租赁
还要注意查看有没有租房备案,有些不良业主会跟亲朋好友签订20年的租房合同,租金很低,然后去备案。这种房子,就算你买下来,你也住不了,买卖不破租约,你还是得继续租给他20年。当然有其他办法,就是买下来后,求爷爷告奶奶,给业主一大笔钱,求他解除租约。这种法拍房真不少,拍卖信息可以很容易查到。
拍卖房有哪些费用?
一般来说,参加拍卖只需去拍卖公司支付押金就好,没拍到自动原路退回。
拍到后一般存在的费用:
1、所有交易产生的税费由买受方承担,包括但不限于个税、契税、营业税、房产税等
2、拖欠的物业费、水电煤气费等,少则几千,多则几万
3、拍卖公司收取的5%的拍卖服务费
4、拍成功后一般需要十天左右付清全款,这时如果有需要,会有第三方提供过桥资金(高利贷)
提醒:
请提前去公安局查询房子里是否有户口,法院不会帮忙清理户口。实地看看房子有没有人霸占,法院也不会强制清场。
责任编辑: zengqianfei
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