土地市场冷热不均

目前实行“两集中”制度（重点城市对住宅用地集中公告、集中供应）的城市，热点地区土地市场依然火热，部分地区成交楼面均价和溢价率则有所下降。集中供地新政对房企的“择时+择地”能力以及关键时点的融资能力、营运能力等提出更高要求。“众多城市最近集中出让地块，房企难以兼顾，只能分散火力。最近一段时间，楼市政策频出，包括“三道红线”从房企融资端发力等，而实行“两集中”制度，加大土地供应力度，抑制地块出让价格过高，最终达到让房价降下来的目的，共同构成推动房地产市场平稳发展的长效机制。在11日的北京土拍现场，“以前很多房企不一定会参与密云、延庆的冷门地块竞拍，有些房企可以趁机捡漏。此次情况完全不同，不管冷门、热门地块，大家一窝蜂去抢。金地、中海基本每场都参与，保证金就交了上百亿元。进入竞拍环节，很多房企一举到底，竞拍环节根本成交不了，只能交材料转入竞高标准建设方案阶段。监管部门对房企资质、成本管控、项目预计销售等综合资质进行二次审核评估，再决定地块归属。”

“北京这次土拍，20%的保证金要提前交，竞拍失利则3个工作日退钱。如果转入竞高标准建设方案阶段，退钱时间至少推迟10个工作日。房企损失的不仅是利息，还可能失去参与其他城市土拍的机会。从这个角度看，对房企资金管控要求更高了。“能来的房企此次都来了，除了实打实参与，还可以学习流程，适应新规则。不少房企高管决定调整全年拿地、销售思路。首先是要抢抓回款，因为从银行借贷拿地太难了。另外，尽可能上半年拿，这样才有机会抢在年底之前项目入市。如果下半年拿地，今年销售基本就黄了。5月7日至8日，杭州集中拍地同样热度空前。本次集中供应57宗涉宅地块，累计揽金1178.2亿元，占去年全年（含商地）杭州市区总成交额（2521亿元）的47%，成交规模及溢价率均超预期。此前，作为土地市场首个采用“两集中”制度的城市，长春的首批住宅用地出让则平淡收场。长春集中出让地块总成交面积达390.6万平方米，成交总额194.44亿元，涉及40宗地块。其中，30宗底价成交，6宗出现多家房企竞价情况，仅1宗达到最高限价。

为何“两集中”制度下土地市场冷热不均？不同地区楼市关注度存在较大差异，而前期房企对“两集中”制度多存有观望态度，近期则转向积极参与。随着实行“两集中”制度城市密集出让土地，房企已经开始感到“分身乏术”。面对多个热点地区的优质地块，大型房企也“力不从心”。“参与土拍，房企的大量资金被冻结，‘多线作战’参与更多城市的土拍难度大。“这可能也是‘集中’出让希望达到的效果，避免哄抢。”22个采取“两集中”制度供地的城市，多集中在4月、7月、10月发布地块出让公告。截至4月底，长春、广州、重庆、无锡、沈阳率先采取“两集中”制度进行了土拍活动，累计成交164宗地块，总建筑面积达2607万平方米，成交总金额超过2183亿元。5月，上旬是杭州、北京迎来集中出让活动，中旬将有福州、青岛、深圳、天津进行集中地块出让，下旬还将有南京、济南、宁波、苏州，出让活动整体较为密集。

不过，目前的土拍市场冷热不均跟集中供地政策关系不大，主要还是当地楼市投资价值、投资潜力决定。比如，吉林市场本身就相对偏冷。如果冷门地区调整土地成本，热门地区通过限价、竞品质、提高配建水平等措施压缩房企利润，土地市场冷热状态可能发生变化。另外，不少房企上半年拿地力度较大，这一轮土拍过去后，房企有了土地储备“垫底”，客观上会带来土地市场降温。集中供地新政对房企的“择时+择地”能力要求高，并对房企在关键时点的融资能力、营运能力、投资能力等提出了新的要求。中小房企在热点城市的生存空间进一步被压缩，三四线城市可能成为中小房企青睐的地区。而大型开发商难以同时兼顾多个城市，将给中小房企带来更多拿地机会。从已实行“两集中”制度的地区看，长三角地区诸多城市土地市场热度依旧较高，新政对地价的打压作用尚不明显。而青岛、重庆等地成交楼面均价和溢价率均有所下降，土地市场热度整体有所回落。

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