热点城市相继出台房地产调控加码政策

房地产市场在城市间出现严重分化局面。一二线城市成为房企战略布局的共识，大多数三四线城市由于市场饱和以及人口流出，房地产市场出现回落。在二线城市中，杭州、苏州、南京等长三角区域城市受益长三角一体化战略持续向好，中西部城市如成都、武汉、重庆、西安等也受益西部大开发等产业政策偏向，房地产也呈现繁荣景象，而天津、郑州虽然房地产投资依然保持高位，但由于市场需求透支，房地产市场出现高位回落。从2020年二线城市房地产开发投资统计数据看，10个强二线城市除长沙外，房地产开发投资均超过2000亿元，其中重庆、杭州、郑州房地产开发投资分别达到4351.96亿元、3585.76亿元和3430.26亿元，房地产开发投资额基本可与一线城市相抗衡。10个强二线城市房地产开发投资合计29489.57亿元，占全国房地产开发投资的20.85%。从2020年房地产销售数据看，10大强二线城市商品房销售金额在二线城市中遥遥领先，其中重庆以4899.1亿元销售居于强二线城市之首，杭州、成都分别以4525.97亿元和4317.73亿元列二三位。

从2020年全国主要城市土地出让情况看，强二线城市占据大部分份额。以列入房地产监控重点的22个城市为例，10大强二线城市土地市场火热程度甚至超过一线城市。按土地出让金计算，杭州2020年土地出让金额达到2574亿元，仅比上海略低排在次席；南京以2094亿元位列土地出让第四位；武汉以1840亿元位列第六，成都、重庆、苏州、西安分列8~11位。10大强二线城市中，除郑州和长沙外，2020年土地出让金均超千亿元。首先是长三角板块，包括杭州、苏州、南京。杭州是长三角区域人口流入最为严重的城市，2017年到2019年三年间常住人口流入达117万，预计2020年常住人口增量也将在三四十万。大量人口流入导致大城市住房问题突出，房价上涨压力加大。2020年以来出现的一二手房价格倒挂和“万人摇号”的火热场面反映了杭州楼市现状。尽管政府一再增加土地供应，但供需矛盾短时间内难以解决。苏州和南京人口吸附能力不及杭州，相比之下楼市热度也稍逊一筹，区域内出现比较明显的分化格局，既有热点区域的一房难求，也有郊区盘量价下跌的情况。总之，受益于长三角一体化发展战略和人口聚集，这些城市房地产市场需求将稳定增长。

其次是中西部核心城市，如重庆、成都、武汉、长沙、西安。这些城市中重庆和长沙的房地产市场最为健康，住房保障体系较为完善，房价持续稳定，成为全国的榜样。成都、武汉和西安等城市出现较为明显的房价波动，显现出局部过热迹象，主要源于在吸引人才方面持续发力导致城市人口激增。特别是西安，2017年到2019年的三年间常住人口增量达128万，成为西安连续60个月房价上涨的重要推动因素。成都、武汉房地产市场则明显呈现分化的格局，城区热郊区冷，供需错配明显。与长三角、粤港澳区域相比，中西部城市在城市经济、产业结构等方面逊色一些，但随着西部大开发概念的重提，中西部城市或将迎来更多政策利好，房地产市场前景可期。最后是天津和郑州。作为强二线城市中的北方城市，这两个城市在经历了前几年房地产市场的火热之后，出现了高位回落的迹象。天津除核心区域校区房相对抗跌外，周边郊区出现明显过剩导致房价下跌，随着时间的推移，区域分化问题还将进一步加剧。

综合来看，强二线城市得益于经济、产业、人口等因素的强大支撑，近年来房地产市场持续火热，这些城市不仅成为房企布局的战略要地，也成为投资炒房的热点，同时也将成为今年房地产调控的重点。今年以来，从房贷集中度管理到重点城市“两集中”供地，从整顿市场秩序到严查经营贷流入房地产市场，一系列政策措施和整顿行动直指炒房行为。针对部分城市房地产过热苗头，住建部已连续约谈包括深圳、上海、杭州、南京、成都、西安等城市在内的多个一二线城市，本着“一城一策”的原则，这些热点城市相继出台了房地产调控加码政策。严厉调控之下，强二线城市房地产市场或将有所降温。

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