强二线城市的发展优势

21世纪过去的20年是我国城市化高速发展的20年，人口向一二线城市聚集推动了城市经济发展，也对城市配套基础设施、公共资源的承载力以及房地产市场带来不小的压力。在北上广深四大一线城市人口和城市承载能力趋于饱和的情况下，近年来以杭州、成都、武汉等为代表的强二线城市迎来快速发展周期，并成为房地产市场竞争的战略要地。在以人为核心的新型城镇化背景下，这些强二线城市一方面要吸引人才、布局产业，保持强大的经济发展活力，另一方面也要面对人口流入对房地产市场带来的巨大压力，城市住房问题日益突出，稳地价、稳房价、稳预期任务艰巨。本文选取杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等有代表性的10个强二线城市（有机构和媒体也将这些城市列为“新一线”城市），通过对其经济发展、人口规模和房地产市场现状等因素的分析，探索这些强二线城市的市场发展趋势和面临的挑战。

从地理位置上来看，这10个二线城市均处于我国发展水平较高的地区，例如杭州、南京、苏州、天津等位于长三角、京津翼等发达的城市圈，受益于长三角一体化和京津冀协同发展的国家战略，居民购买力强，房地产业市场发展成熟，房地产业发展处于全国领先水平。而武汉、成都、长沙、重庆、郑州则作为中西部核心城市，拥有丰富的要素资源和完善的基础设施，房地产市场发展迅猛。“十四五”规划纲要提出，推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协同联动、特色化发展，这些强二线城市或处于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈，在推进新型城镇化过程中处于区域核心地位，在政策上会迎来更多利好。例如在“十四五”规划纲要中提出，“推进成渝地区双城经济圈建设，打造具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，提升关中平原城市群建设水平，促进西北地区与西南地区合作互动”,这一区域协同发展战略将进一步推动重庆、成都、武汉、西安等中西部城市的发展。

这10个强二线城市不仅具有地理位置优势和国家政策的大力支持，同时在经济、人口、房地产发展方面在所处区域乃至全国具有领先优势。城市经济发展已纳入我国“十四五”规划中经济社会发展的主要参考指标，城市的经济发展关系到我国经济社会建设目标的完成和实现。2020年受疫情影响，中国经济增速出现明显下滑。在强二线城市中武汉作为疫情中心受冲击最大，GDP增速为-4.7%，其他9个强二线城市除天津外GDP增速在3%以上，远超全国2.3%的总体增速水平，显示出强劲的韧性。虽然西安在10个强二线城市中GDP总量排名垫底，但GDP增速却位居全国50强城市第二位，达到5.2%,仅次于厦门（5.7%）。在GDP总量上，10个强二线城市GDP总量均超万亿元，10个城市GDP总和达到15.76万亿元，占全国总量的15.5%。重庆2020年以25003亿元排在强二线城市之首，仅次于北上广深四大一线城市，位列第五；苏州以20171亿元居于强二线城市第二位，成都、杭州、武汉、南京、天津紧随其后；长沙和郑州GDP排名不及宁波、青岛、无锡，西安则排在佛山、泉州、济南、合肥和南通之后。

一线城市人口和城市承载能力趋于饱和，为强二线城市人口聚集和产业发展带来机会。特别是2014年国务院出台《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，推动了人口要素在城市间的流动，强二线城市顺势开启一轮又一轮的“抢人大战”。据统计，2010~2019年这10个强二线城市人口净流入达到1464.23万人，其中郑州、成都、长沙、武汉、杭州、西安、天津、重庆等八个城市10年间的城市常住人口增量均超百万。从2017年到2019年3年的数据看，西安常住人口净增128.87万，杭州净增117.2万，重庆净增75.89万。这些强二线城市之所以够吸引大量常住人口，主要有以下几方面原因：一是一线城市在户籍制度上比较严苛，北京、上海等城市控制人口流入，相对而言二线城市户籍制度较为宽松。二是一线城市房价和生活成本高企，而三四线城市经济发展水平相对较低，就业机会、生活配套等缺乏吸引力。三是近年来川渝城市群、长江中游城市群、长三角以及京津翼城市群发展，带动强二线城市产业结构调整和升级，吸引了大量人才就业、定居。四是近年来这些强二线城市为许多高校毕业生提供了优越的人才落户政策以及购房租房补贴等政策，吸引了大批常住人口。五是这些强二线城市均为经济发达的省会城市，依靠自身的经济、文化、政治优势，吸引大量本省人口定居。随着户籍制度的进一步放开，强二线城市对人才的吸引力将更加突显。人口净流入逐年增加，给这些城市的发展带来了动力和活力,也为房地产市场带来源源不断的需求。同时人口加速流入也为这些城市的房价带来压力，特别是杭州、苏州、南京、武汉、成都、西安等热点城市近年来房价出现明显上涨，与人口因素密切相关。

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