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湖州首个“未来社区”新政拟出台！

发布时间： 2023-05-21 10:26:11

来源：南太湖房产网

分类：本地楼市

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5月19日，《吴兴区新建类未来社区（完整社区）土地出让及全过程管理办法（试行）》征求意见。

据公告，为加快推进全区新建类完整社区（未来社区）建设工作落地，根据省《浙江省人民政府办公厅关于全域推进未来社区建设的指导意见》等文件精神，经省、市风貌办指导要求，区风貌办联合有关部门经过多轮探讨，起草了《吴兴区新建类未来社区（完整社区）土地出让及全过程管理办法（试行）》。现现征求社会各界意见。

若有意见，请于5月26日（周五）前将意见建议反馈至吴兴区城乡风貌整治提升工作专班办公室。

联系人：周志威；联系方式：0572-2551825

吴兴区新建类未来社区（完整社区）

土地出让及全过程管理办法（试行）

一、目标与适用范围

1.贯彻落实住房和城乡建设部关于完整社区配置标准，深化实施省市全域未来社区建设决策部署，全力打造共同富裕示范区现代化基本单元。

2.根据省委省政府全域未来社区高质量建设目标，加快吴兴区新建类未来社区（完整社区，下同）项目落地，提高审批效率，完善规划条件设置，推进实施新建居住（商住）用地的出让。

3.本办法适用于湖州市吴兴区所有待出让的居住（商住，下同）用地，同样适用包含部分建成区域的社区涉及新居住用地出让的管理。自发布之日起试行期为1年。

二、基本原则和要求

1.坚持规划引领，突出公共服务设施统筹建设。设立由《吴兴区城镇社区建设专项规划》--国土空间详规--地块规划设计条件的传导机制，明确社区边界及公共服务设施情况，实行片区规划，构建功能清晰、布局合理、层次分明、运行高效的公共服务体系，统筹考虑新建公共服务设施与已建公共服务设施的衔接情况，合理安排土地出让时序和公共服务设施建设时序。

2.坚持以人为本，着力打造未来社区。按照未来社区15分钟生活圈配置标准，聚焦“一老一小”服务场景，并嵌入社区文化要素与智能化要素，推动形成高品质生活圈。

3.坚持需求导向，定期开展社区需求调研，以需求促建设，建立设施匹配、迭代更新的可持续机制；坚持有为政府和有效市场并重，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，推动居住区建设的政策创新集成和落实见效，让更多市场主体和人民群众共享改革红利。

三、规划出让条件设置

1.居住用地土地出让前，由区风貌办协同教育、民政、卫健、文广旅体、自规等相关部门组织开展项目论证，结合上位专项规划，明确项目中公共服务设施配套建设要求，落实配置内容、面积、空间位置、产权归属等要求。公共服务设施规划条件设置应与《未来社区全域化星级评价规范》相关建设标准相对应。

2.自然资源和规划部门拟订国有建设用地使用权出让方案时，公共服务设施配套建设要求须作为出让合同的附件纳入挂牌出让文件。

3.出让合同须对项目的建设标准进行约定，如制定项目设计、施工、采购等事项的相关标准，并根据约束性划分为强制性标准、推荐性标准。明确相关监管部门及实施主体各方职责以及违约责任。

4.其它出让流程按国家相关法律法规执行。

四、运营方案内容及要求

1.鼓励有条件的地块试行“带运营方案”出让。

2.出让时明确带运营方案的，根据土地出让规划条件，按照运营方案的约定，由区风貌办协同属地、教育、民政、卫健等相关部门及物业、社区等相关责任方联合监督运营落实情况。并在土地成交后15日内，与街道签订《履约监管协议》。“带运营方案”的受让人享有相应政策福利。

3.出让时未明确运营方案的，经社区确认运营方后，由运营方向区风貌办提交运营方案和申请报告，通过审查后实施。

4.运营方案的内容需明确运营主体、期限，运营组织架构以及场景空间落位、面积、产权、运营类型（惠民、公益、经营），并对运营场所的租金计算方式、租金使用规范进行约定，鼓励受让人采用“建管一体”的大物业模式。

5.运营方案需明确数字化建设内容，包括数字化空间落位以及平台、软件、硬件建设内容等，确定其数据授权运营管理内容，并提供相关资金成本测算。

6.在社区规划、设计、建设全过程落实可持续运营要求，加强可持续运营。规划阶段树立起“运营前置”思维，利用市场调节机制，鼓励增加经营性用房，作为普惠型运营空间载体，实行租金减免等政策让利运营方，保障运营期的资金平衡，形成社区运营自我造血能力。通过运营统筹协议等手段制定运营基本要求和原则，制定居民需求全量掌握机制、服务精准智达机制、满意度评价等机制，形成可持续运营闭环。

7.全域运营平台搭建。对标吴兴区全域未来社区统建策略，建立全区统一的运营平台公司，推行“全社区运营一体化”管理新模式。运营平台公司根据市场调研、社区痛点、居民需求，补短板增功能，分类集中建设社区共享设施，完善未来社区场景功能，降低运营成本，提高运营效率。

五、数字化方案内容及要求

1.数字化建设内容应包括入侵报警子系统、人员出入管理子系统、车辆出入管理子系统、智能门禁子系统、视频监控子系统、人脸抓拍子系统、电子巡查子系统、智慧消防子系统、智能管理平台、全光网系统等。

2.新建居住区的智慧安防系统建设应符合《智慧安防系统建设规范》。

3.与数字化系统有关的智联网机房位置及面积大小、取电位置及取电路由、通行及智能化设备网的线缆铺设、通信网及物联网的管路和桥架设置等，应在施工图设计阶段确定。

4.新建居住区的物联设备、视频监控、第三方运行系统等需要与区级平台进行对接。

六、全过程监管机制

1.新建类未来社区（完整社区）土地出让后，在其方案评审、施工图评审和竣工验收中，增加专项的评审、图审及验收环节，由区风貌办落实完成新建类未来社区的全过程监管。

2.方案评审。根据《出让合同》内的建设要求，对未来社区（完整社区）场景的落位、面积、功能、风貌等进行把控。方案文本中以专篇形式体现本社区星级标准、社区文化特色等。按照不同星级，予以不同程度的奖励措施。不满足最低星级标准的方案，应根据评审意见进行修改后，重新组织评审。

3.施工图评审。为确保项目进度、场景部署、运营成效等，施工图设计应严格按照《出让合同》要求完成各项场景指标落位，并在审查阶段，提供场景配套空间落地表及星级自评表，作为审查必要附件。

4.竣工验收。建设工程项目竣工后，是否符合规划设计要求以及《未来社区全域化星级评价规范》规定，由吴兴区风貌办牵头实施专项验收，全面检验合格后，方能取得竣工合格证书。专项验收小组中须有1名市（区）级未来社区专家组成员，验收过程中应制作验收备忘录，参与人员应分别签署验收意见，建设主体应对该验收意见进行整改回复。

5.因特殊情况需要调整配建公共服务设施规划设计方案的，承担配建任务的建设单位应按原程序向规划资源部门报审。建设单位不得擅自变更设计内容。变更设计内容如涉及调整建设工程规划设计方案的，应按新建住宅小区建设工程规划方案调整程序处理。

七、运营期验收

1.对居住地块通过工程竣工验收且社区入住人口超过60%的，由区风貌办牵头进行运营期验收。运营期验收主要对《未来社区全域化星级评价规范》中与运营相关的软场景进行核查，同时开展居民满意度问卷调查。问卷调研比例应大于该小区入住人口的80%以上。运营期验收中发现问题的项目应开展实地核查并整改到位。由项目所在地主管部门结合星级标准内容及问卷调查结果，评定是否符合星级标准。

2.字化平台中反馈的数据作为居住地块运营期验收的重要依据之一。同时，在试运营期和正式运营阶段，利用数字化平台对省未来社区关于居住区公建配套设施的运营情况进行监测。

3.定期开展抽查复核。在3年运营期内，由区风貌办牵头每年组织不少于一次的现场调研，抽查复核项目的运营情况。对未按照承诺开展社区运营管理的社区，由属地街道督促整改到位。

八、激励奖励措施

1.鼓励实施主体在《出让合同》基础上，对标《未来社区全域化星级评价规范》，积极主动推进更高星级标准建设。

2.为提升市场活跃度，鼓励更多社会方主动参与未来社区建设，约定《出让合同》内约定建设公共服务设施越多，土地成交价就相对优惠。

3.鼓励建管一体。“带运营方案”的受让人，可享受社区经营性用房租金优惠政策。受让人承诺运营三年以上且达到四星标准的社区，享受公共服务设施空间租金全免政策；承诺运营三年以上且满足三星级要求的，享有租金优惠政策。

4.运营期满后，根据居民满意度调查，运营成果显著满意度高于94分的，运营商可优先续约，并享受减税降价等优惠政策。

5.新建类项目按照《未来社区全域化星级评价规范》评定后达到四星的，可减免接入城市大脑数字化大平台相关费用，并享受数字化平台宣传助力优惠政策。

6.其他优惠政策根据省督查激励及市级未来社区建成奖励金额统筹安排。

7.其他优惠政策根据省督查激励及市级未来社区建成奖励金额统筹安排。

责任编辑： ydmcjuan

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