17年前买来的房子被收回？ 法官：房屋买卖合同无效

说收回就收回

因为一个无法忽视的原因——

宅基地使用权

不得出卖给本集体经济组织以外的人！

17年前卖出的房子

不能轻易就收回

因为一个众所周知的原因——

守法诚信是每个人的安身立命之本！

近日，安吉法院昌硕审判团队和灵峰法庭先后审结两起原告将自有宅基地房屋出卖后要求返还房屋的确认合同无效纠纷案件。

2004年9月的一天，王老汉与赵大伯签订房屋转让协议，约定将王老汉所有的宅基地房屋全部转让给赵大伯，赵大伯支付王老汉50万元。协议签订后，王老汉支付了购房款50万元。

转眼17年后，王老汉的儿子王大伯将赵大伯告上法院，称自己继承了父亲的房屋，宅基地房屋依照法律规定不能出卖给城市居民，要求赵大伯返还房屋，自己愿意退还当时的购房款50万元。

赵大伯认为，房屋转让合同已履行完毕，现在反悔要拿回房屋有违诚信，应当按照拆迁标准赔偿自己400万元，并提起反诉。

由于宅基地房屋没法流转，法院无法对外委托进行司法鉴定，于是赵大伯自行委托了有资质的第三方机构对房屋及土地参照距案涉房屋位置、时间最近的征迁区块的房屋征收补偿标准进行价值评估，同时综合多种因素充分考量房屋现有价值为350余万元，扣除购房款后房屋总价为300余万元。法院经审查认为，受委托的第三方机构具有房地产估价的评估资质，评估结果具有一定的合理性、科学性，应当作为价值参考的依据。

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中，赵大伯是城市居民，依照该法规不得受让案涉房屋，房屋转让协议因违反行政法规强制性规定而无效，无效的合同自始无效，故法院对王大伯主张确认房屋转让协议无效的诉请予以支持。

房屋转让协议无效后，双方应当进行财产返还。同时，在财产增值或贬值的情况下，要确保相互返还的公平性。赵大伯使用房屋17年有余，并进行装修维护，房屋因此产生增值，加之房屋的价值又受市场行情的影响，较2004年产生巨额增值利益。综合考虑市场因素、赵大伯的经营或者添附行为与房屋增值的关联性，以及双方的房屋交易过程中的过错程度，同时兼具诚信原则和公平原则，法院酌定赵大伯就房屋增值部分享有90%的权益，王大伯享有10%的权益。最终判决确认合同无效，王大伯返还赵大伯购房款50万元并支付房屋增值利益280余万元，赵大伯在王大伯支付款项的同时，将案涉房屋返还王大伯。

江大伯与杨大伯是隔壁村的村民，2004年1月，杨大伯为了办厂需要购买江大伯的自有农村住房，双方签订了《房屋买卖协议书》，约定房屋价格为5万元，凡江大伯原使用的前后土地都归杨大伯使用，同时约定江大伯的母亲继续住在原有房屋内，直至故世。

2021年4月初，杨大伯对房屋进行改建，过程中房屋坍塌，无法继续居住。

同年6月，江大伯将杨大伯起诉到安吉法院，请求确认房屋买卖合同无效，杨大伯赔偿房屋损失10万元。7月，杨大伯提起反诉，要求江大伯赔偿购房本金，对房屋添置、扩建、装修支出及房地产市场溢价造成的损失共计70万元。

江大伯认为，自己和杨大伯分属不同的农村集体经济组织，现在仍是不同的农村集体经济组织成员，二人签订的房屋买卖协议涉及到宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了法律规定，应属无效。同时，杨大伯擅自改建造成房屋受损无法居住，无法物归原主，应当承担赔偿责任。自己也无需返还购房款。

杨大伯解释称，房屋年久失修，自己向当地相关人民政府申请后对房屋进行维修，坍塌纯属意外。多年来，自己为更好发挥房屋整体效益，为该房屋扩建面积、修建道路和围墙，投入很大。江大伯在17年后反悔，是眼红房地产市场价格大幅上涨的巨额收益，明显违背民法所规定的诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任，返还购房本金，赔偿对房屋添置、扩建、装修支出及房地产市场溢价造成的损失。

审理过程中，江大伯对杨大伯扩建房屋及添附物申请重新鉴定，经法院委托鉴定，对双方现场确认的扩建房屋及添附物评估总计为52300元，其中包含双方共有的价值4600元的水泥地坪。

根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，江大伯与杨大伯分属不同村集体经济组织，案涉房屋买卖协议必然涉及农村土地使用权的转让，农民集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故案涉协议因违反法律禁止性规定而无效，故对江大伯主张确认房屋转让协议无效的诉请予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同确认无效后，双方应当进行财产返还，在不能返还原物时，可主张折价补偿。由于案涉房屋已经坍塌无法确认价值，综合考虑房屋建造使用年限、折旧损耗、杨大伯因灭失房屋获益情况等因素，灭失房屋的价值在应返还的全部建筑物中占比应不大，法院酌定杨大伯因房屋返还不能补偿江大伯折价款10000元，江大伯应返还杨大伯购房款50000元。根据公平性原则，在合同无效造成的损害赔偿责任分配上，法院酌定杨大伯履行无效合同产生的损失为200000元，其中包括房地增值收益和扩建、增加的添附物评估价值，对此，杨大伯承担30％的责任，江大伯按70％责任赔偿杨大伯损失140000元。

农村宅基地属于农民集体所有。

法条链接：根据《中华人民共和国宪法》第10条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第9条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第11条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积应符合相关规定，不得占用永久基本农田，并应按照规定进行审批建设，出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

法条链接：根据《中华人民共和国民法典》第363条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

分为两种情况，若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用权不能被单独继承；若宅基地上已经建有房屋，基于“地随房走”“房地一体”的原则，宅基地使用权也随之发生继承。

相关链接：根据《中华人民共和国民法典》第1122条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。宅基地使用权因与特定社会身份相关，具有专属性，只能由特定的民事当事人享有。但是，若宅基地上已经建有房屋，该房屋属于村民所有，法律并未限制地上房屋的继承。2020年，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

很多村民由于进城居住生活，考虑到农村房屋闲置，便产生了出售房屋以获取相应财产利益的想法，但是，宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人，双方之间签订的买卖合同是无效的。

相关链接：根据《中华人民共和国民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅；第82条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

2018年出台的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出要深化农村土地制度改革：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

第二条（节选）农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。