聚焦核心城市 房企加速开启“+养老”模式

“十四五”规划明确，要实施积极应对人口老龄化国家战略，加快发展养老产业，在保基本需求的同时，推动养老产业向高品质和多元化升级。在十四五期间，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化阶段（国际上按照65岁及以上人口比例在14%-20%为中度老龄化）。随着第二次婴儿潮出生的“60后”财富群体步入退休年龄，老年人口增长速度将明显加快，到2030年占比将达到25%左右，其中80岁及以上高龄老年人口增加幅度更加明显。未来十年，老年人口将是40后刚需老人、50后未富先老人群、60后边富变老人群并存局面。40后已开始进入80岁，严重依赖医疗护理服务，医疗护理成刚需产品，康复、护理、认知症障碍等高品质服务型产业将得到井喷；60后开始进入退休阶段，属于活力型老人，尤其是富裕老年人，对医疗依赖度不高，对治未病健康管理体系、生活服务体系与精神文化等需求高，为提供优质生活和健康管理的低龄康养产业将迅速发展。面对新的老年人口结构，高龄老人护理、老年病康复和治未病健康管理三个领域最具有发展前景。

区域间的人口老龄化程度分布不均衡，呈现分化态势。全国人口老龄化排名TOP8分别为辽宁省25.72%、上海市23.38%、黑龙江省23.22%、吉林省23.06%、重庆市21.87%、江苏省21.84%、四川省21.71%和天津市21.66%。可以看出，老龄化程度较高的区域聚集在东北区域、长三角区域、川渝区域、京津区域等。同时，根据部分城市发布的2020年统计公报数据，东北区域的沈阳、鞍山、抚顺等城市，以及长三角区域的无锡、常州、泰州等城市，均为人口自然负增长地区。地区人口老龄化程度、人口自然增长率以及人口集聚度等指标，均与区域发展之间存在着较强的关联性。经济与人口相协调，推动城市养老产业可持续发展。从特定区域看，长三角区域是人口净流入区域，七普数据显示，长三角区域人口进一步集聚，占全国总人口近40%。由于外来人口持续流入，长三角区域三省一市呈现出户籍人口老龄化程度高、常住人口老龄化程度适中的现象。以上海市为例，2020年60岁及以上户籍人口老龄化率为36.1%，而常住人口老龄化率是23.3%，两者差距12.8个百分点。虽然长三角区域部分城市人口自然增长率下降，但通过外来人口加持，保持一定的经济发展速度，能够有效平滑人口老龄化的影响。

未来十年，主要城市群的核心城市将是房企重点布局的主战场。对于房企康业城市布局而言，基本围绕城市经济发展水平好、人口增长潜力高、老年人口规模大、老年人购买能力强、康养环境优、政策扶持力度大、城市配套好等关键投资维度，结合七普数量来看，虽然东三省老龄化程度高，但受人口外流影响，经济一直受制约，东北三省养老产业面临挑战。综合维度来看，未来五到十年内，京津冀、长三角、粤港澳、成渝等主要城市群的核心城市将是房企布局康养产业的核心区域。房企集中向康养产业转型，开启“+养老”模式。截至2021年5月15日，百强房企中涉足康养产业投资已有68家，百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域。为了应对行业发展的变化、占有产业政策红利，房企集中向康养产业转型，以“+养老”的方式，构建独立的康养生态圈，并用产业运营思维进行布局。我国人口发展迎来新格局，按照当前趋势推测，到2023年左右，我国老龄化水平将超过20%。伴随着人口老龄化加剧，养老产业空间巨大，未来潜力有待释放。尤其是在“十四五”规划中明确提出完善养老服务体系，未来十年康养产业将加速进入发展快车道，市场规模将大幅扩容，并有望超越地产开发主业。

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