上市房企管控费用普遍下降

从2020年，不少房企就声称要从“规模战”升级到“利润战”，利润才是房企共同的追求。但是在土地价格攀升、销售遭遇限价情况下，房企利润从何而来？这就要求房企练好内功，从内控上下功夫，找利润。一般而言，通过销售、管理、财务三项费用及费用率情况大致可管窥出房企成本管控水平。梳理TOP50上市房企三费费用率情况可发现，TOP50上市房企2020年三费费用率相比2019年同期普遍有所降低，费用率下降房企数量占比超七成。这意味着，正如万科董事局主席所说，房地产行业已经进入管理红利时代，无论是主动还是被动，房企加强内部管理能力已经刻不容缓。2020年TOP50上市房企三费费用率平均水平为9.07%，相比2019年10%平均三费率，已经有所降低。此外，在所统计的47家样本房企中，除了两家新上市房企没有对比数据外，有32家房企2020年三费费用率下降，降幅均低于6%，多数房企费用率下降1个百分点至3个百分点。

2020年三费费用率降幅较大的是世茂集团，相比2019年下降5.3%。具体来看，2020年世茂集团的销售费用率为3.26%，管理费用率为4.06%，通过与其2019年数据对比发现，世茂集团销售费用率和管理费用率在2020年均有所增加，这是由于公司销售规模在2020年有所扩大，因此相应营销费用以及人员行政开支“水涨船高”。真正使世茂集团三费费用率降低的是财务费用率。2020年，世茂集团财务费用率仅为1.71%，相比2019年有大幅下降，根本原因还在于2020年世茂集团财务较为稳健，融资在业内具有优势，渠道广且成本低。2020年世茂集团公开发行人民币143亿元公司债券，均为长期债券，其中境内5年期公司债利率低至3.2%，境外10年期美元优先票据低至3.45%，而Wind、数据显示，2020年9月以来，房企境内融资利率基本在5%左右，境外融资利率今年2月降至几个月以来新低，也有5.44%，相比之下，世茂集团融资优势较大，这也为其财务成本管控提供了条件。

相比费用率下降房企，2020年仅有13家房企三费费用率同比上涨。但这些房企三费费用率上涨幅度均不高，多数涨幅处于0%-2%，仅有两家房企三费费用率涨幅超过2%，分别是华夏幸福和禹洲集团。其中禹洲集团2020年费用率增长幅度最大，为4.6%。具体来看，禹洲集团三费费用率上涨主要在于销售费用率和管理费用率两项增长。数据显示，禹洲集团2020年销售费用率为4.06%，管理费用率为7.63%，两项指标相比2019年分别上涨了1.24个百分点以及2.96个百分点，究其原因，禹洲集团于2020年制定了千亿元销售目标，为了达到此目标，公司推盘力度以及人员方面投入较多，直接导致了营销费用和管理费用增长。虽然这两项指标导致禹洲集团整体三费费用率上涨，但其2020年整体财务费用率有所降低。中海无愧于行业“利润王”称号，其归母净利润已连续多年位于行业榜首。中海利润高的根本原因在于，中海的管控能力在业内也无可匹敌。

根据2020年报数据显示，中海2020年的三费费用率仅为3.66%，虽然相比2019年增加了0.05个百分点，但低于4%费用率依旧业内领先。紧随其后的是绿地控股、招商蛇口、保利发展和碧桂园，这几家房企三费费用率均保持在5%至6%。不难看出，2020年三费费用率较低的企业均为大规模房企或者国企、央企，这也再次印证了在行业下行、融资环境收紧情况下，大房企和国企、央企管控能力更强，尤其是财务费用方面，几家房企2020年财务费用率均低于2%，融资优势凸显，财务成本较低。其中，碧桂园2020年财务费用仅为3800万元，在2019年财务费用12亿元的基础上下降幅度较大，相比其2020年高达约4629亿元营业收入，财务费用可谓“微不足道”，也因此，碧桂园2020年财务费用率几乎接近于无。

有房企内部管控能力强，有房企内部管控却亮起“红灯”。在TOP50上市房企中，有16家房企三费费用率超过10%，2家房企三费费用率超过15%，这两家房企分别为合生创展和富力地产，三费费用率分别为16.64%、17.05%。其中合生创展销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.8%、8.69%、5.14%；富力地产三项费用率依次为3.78%、7.23%和6.04%。这两家企业均是管理费用率最高，财务费用率次之，销售费用率最低。这说明上述两家企业内部管理能力有待提高。按照所统计数据，TOP50上市房企中三费费用率最低与最高房企之间相差了4倍多，这也是为何有的房企一年只能赚得一亿元利润，有的房企却日赚过亿。在管理红利时代，谁能在成本管控上更胜一筹，谁的竞争优势更大。

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