“房住不炒”调控基调企稳

“2020年上半年经历新冠疫情“黑天鹅”，下半年又出台了“三条红线”的监管指标，房企的投资及销售节奏在这一年中跌宕起伏。特别是三条红线对整个房地产行业的运营逻辑都产生了重大的影响，在此背景下，2020年降杠杆成为企业的共识，房企积极调整财务结构以求变“绿”。从67家已经披露业绩报告重点上市房企的财务情况来看，各大房企通过加大销售回款、推进主体上市等方式增加现金流入，目前行业平均现金短债比在此基础上被优化10个基点至1.47，房企净负债率同比大幅下降12.5个百分点至66.04%，有超过六成的房企净负债率实现了下降。通过这一系列的调整优化，截止2020年末有15家房企成功降至绿档。与此同时，在土地成本上升和政策调控持续的背景下，行业利润空间和企业盈利指标的下行压力也将长期存在，2020年，66家已经披露业绩报告的重点上市房企中有近7成企业毛利率、归母净利率双降。在“房住不炒”政策主基调下，未来企业还需从提升投资及成本管控能力、内部运营效率以及产品打造能力等角度着手，挖掘利润空间并强化自身的行业竞争力。”

随着近年销售增速的放缓，规模房企的结算规模也受到影响，叠加部分房企前期高地价项目进入结算，利润空间受到挤压，行业利润增速拐点已在2019年得到确认。2020年，疫情给企业开工复工、交楼结算的节奏以及运营管理都带了严峻的挑战，营收和利润压力倍增。从截至目前已披露年报的66家行业典型上市房企的营收和利润规模来看，2020年整体的营业收入为45429亿元，营收增速的中位值为18.4%，较2019年的28.7%下降10.3个百分点。整体营业成本33706亿元，增速放缓幅度明显小于营收。在营业收入和营业成本增速不匹配的挤压下，行业毛利润规模增速表现出更为明显的下降趋势。2020年，66家行业典型上市房企实现毛利润总规模11722亿元、归母净利润4297亿元，毛利润增速和归母净利润增速的中位值分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%进一步明显下滑。其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。净利率和归母净利率的中位数也分别降低2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与历年相比，净利率指标已降至2016年的水平，归母净利率则是2015年以来的最低水平。

具体来看，2020年在66家行业典型上市房企中，绝大部分企业的利润率水平呈不同程度的下行。其中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。2020年行业营收及利润增速进一步放缓、多数规模房企利润率水平显著下降主要有以下几大方面原因：近年来土地市场竞争加剧、土地成本上升，2020年不少房企前期获取的高地价项目进入结算，对企业利润空间的影响较为显著2018年以来房企的利息资本化处理，对营收及利润率的滞后性影响开始显现。在近年融资监管加强、融资渠道收紧的行业背景下，面对不断提升的融资成本，多数房企调高利息资本化率，以优化当期利润指标。但2020年以来随着这部分项目进入竣工结算，融资利息计入营业成本后导致项目的利润率水平下行。

目前“房住不炒”调控基调企稳，一二线热点城市限价政策直接抑制市场价格上扬，且短期内政策难有放松。对于重点布局一二线城市或是前两年在热点城市高价拿地的部分房企而言，地块的货地比会明显低于企业自身预期，项目盈利空间受限。2020年特别是上半年在疫情的影响下，房地产行业整体的开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓，影响到多数企业全年营收及利润规模的确认。同时，自2020年8月底政府颁布“三条红线”监管指标以来，“控负债、降杠杆”成为众多房企关注重点，“降存量、增营收”则是房企转变增长方式的直接表现。许多房企在抓销售、抓回款、增加现金流的过程中通过一定程度的“以价换量”实现货值去化，进一步加剧了增收不增利的现象。

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