上海购房限制政策的出台“利好”三线城市？

根据科威国际不动产的研究数据看，二手房待售房源套数及面积分别是新房的3倍和2倍。

在新房市场供应、交易、库存规模的日渐萎缩的大环境下，二手房开始紧俏起来了。

这个是CRIC（中国房产信息集团）研究中心总经理、克而瑞首席研究员陈啸天，关于此次新政的解读，非常详尽，也非常客观，希望对你有用。

一、关于内容本次细则实质上是对国十条的细化和落实，尽管说内容上是八个方面（注：

东方卫视中，新闻报道中说的是十二条），但核心内容其实就是四条：

1、 限贷：

第三套及以上暂停发放商业贷款，同步实施的是针对第三套的公积金贷款也停止；

2、 限购：

暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。

违00反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

3、 供应：

为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。

4、 税收：

土地增值税清算的三中形式，以及房产税试点准备工作。

二、关于政策分析关于限贷；

有一些新意，即针对购房属于第三套及以上的，不仅仅是停止商业贷款，同步还停止了公积金贷款，这个是区别于其他省市政策的，其他省市通常是取前者；

关于土地增值税；

这已是老生常谈了，不过本次比以往再度增加了可行性，即划分了三种情况，分别按照2%，3.5%及5%来预征；

关于供应；

一方面，从2005年第一批动迁配套商品房开始，现在应该是逐步有五年期的配套商品房可以上市交易了，这次降低到三年，很明显是为了增加市场的纯粹供应量，这点在近期我所参加的有关部门的内部研讨会议上实际上已经提及了。

但另一方面却继续提高预售门槛，似乎在主旨上有些矛盾。

三、关于政策影响判断一：

从横向比较来看，细则低于预期；

这个政策落地之前行业内传播的都是“限购+房产税落地”的版本，而本次限购是如实落地，但房产税只是提及“积极做好试点准备工作”；

判断二：

从政策出台的时机和调性来看，相对中稳；

由于11月份即将召开中经济工作会议，所以，上海市本次出台政策在一定程度上也是为了能够保持以及创造一个相对比较良好的氛围，原则是价格必须得到控制。

但就政策本身，上海市细则还是保持相对中稳的形象；

既考虑到了目前市场过热现象，跟随北京、深圳、厦门之后成为第四个限购的城市；

又考虑到房产税的强大冲击性，并没有带头落地，显然还是在理性处理以及政策分寸。

判断三：

三套停贷与限购叠加效应杀伤力大，需求短期受抑制，政策对楼市影响大于股市；

由于股市事先已经做了利空预期，所以细则出台后反倒是相对利多。

而楼市则不一，一方面，就刚性需求而言；

如果我们回顾这个十年上海房地产发展历程，从2000—2004年之间更多的是第一次、二次置业的实施，在这个阶段的购房者主体已经成为我们这个社会的中坚，而从2006至今的改善型需求基本上也是他们在主导。

这也是为什么这几年上海的改善型需求一直还是比较旺盛原因之一。另一方面，这些年全国性的资金在上丅海置业需求也是非常积极，不管是民间产业资金转移还是真实需求释放，总之购买的肯定不是第一、第二套。

所以，政策对于楼市冲击肯定是比较大的，不排除短期会出现退房现象。判断四：

高端物业受影响会较大；

政策明确提出“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”，这招是典型的“划圈出政策”的做法，按照一般经验，我相信尽管细则内容是从低到高划出三个圈层，但执行顺序肯定是反向操作，即先是针对高出一倍以上的来执行的。

每个城市都有它的价格梯度线，如果高端的价格梯度线得不到压制，低端的是不会无端下行，这点相比谁都清楚。

结合最近上海市对于单价高出三万以上的预售证暂缓发放来看，前期发热的高端物业需求冲击会很明显，相信不少的高端需求会短期持观望态度。判断五：

出租物业租金将会上行；

一方面楼市在目前政策下会在一定时间段内低迷，交投放缓；

另一方面房产税定调是做好积极出台的准备工作，这些将必然会增加业主对未来物业持有成本看涨的预期，而这部分成本肯定会转嫁给下家，从去年年底到现在租金上涨已经是一个众所周知的事实了，在目前环境下，物业租金继续上行是不可避免的趋势。

判断六：

民营资金无出口，担忧小城市房价上行；

我们都知道，这轮市场为什么从六月份开始上行，很大一个原因就在于民间资金没有很好的疏导渠道，从山西煤矿退出，到炒大蒜、白糖、辣椒纷纷被叫停，实际上民间资金从流动资金逐步变为流窜资金了，基本特点是但凡基础设施建设、公用事业、能源行业等良好的投资渠道进不了，就选择进入生活资料行业，但随即由于炒作物价上涨马上再度遭受政策限制，经过多轮折腾，不少再度返回房地产业，近期北京、上海、深圳等一线城市纷纷出台政策，而苏州、厦门等也在陆续跟进，所以预期这些资金很可能会转向到三线城市，这是个危险的信号。