446家房企破产 对房地产行业有何影响？

最近的房地产市场多空消息继续交织。房贷利率下调，房企制造热销场面等等，另外还有一个比较受大家关注的就是房企破产，据悉，2019年以来已经有446家房企破产，可见房地产行业的竞争压力真的很大。

一、房企破产书已达446家据人民法院公告网数据，截至到11月20日，今年破产房企数量已达446家。我记得10月底也炒过一次这个数据，当时是408家，的确，差不多平均每天1.5家的样子。单纯从房企倒闭数量这个指标来说，的确不少算了，但是孤立的看问题显然难以看清真相。先来看看这个数据是怎么得出来的。

在人民法院公告网上检索“房地产”，出来的破产文书有408份和446份。但是这里有很多主营业务并不是房地产，或者根本跟房地产没啥关系，比如有的从事制造业的，从事科创，从事外贸的，这些公司固定资产中往往有不动产，破产清算过程中就会涉及房地产。所以数据只能是数据，退一万步说，中国超过9万个房企，几百家倒闭，真没什么，况且现在倒闭的房企，大部分都是一些项目公司，项目结束这些公司也就没有存在的意义了。

从整个行业的指标来说，今年的商品房销售总额有望与去年15万亿持平甚至刷新历史新高。不会因为几家房企的倒闭而出现什么系统性危险。从行业发展的角度来说，现在行业集中度真的是太低的，房子的质量参差不齐，这几年质量反而在倒退，如果加快整合兼并，对行业发展是有好处的，马光远说中国只需要留下20%的房企，剩下80%都应该淘汰出局。孙宏斌则说，银行应该支持房企并购，并购是解决风险组最好的办法，未来5年Top5房企市场占有率将达到30%。大房企并掉小房企，项目就能活，品质层面至少售后是有保证的。所以对破产这事，没必要太在意，其实，只要是你没怎么听过的房企，它倒了，跟你没半毛钱关系，对行业也几乎没有影响。

二、西安的开发商制造热销场面被罚一旦销售不好，各种牛鬼蛇神都冒出来了。11月15日，西安市住建部门发布一则房企违规的通报，某房企未备案，未在规定时间内进行销售，制造虚假热销场面，并在广告宣传中关联学校等。决定给该房企记10分，暂停项目后续房源网签及新申请预售证许可。查了一下，这家房企在夜里搞了上千人排队，有效房客比甚至都不足1，也就是房子比验资通过的购房者都多，千人排队不是自己打脸吗?

我只能说现在这种大环境，搞这种营销套路，真的是脑子被门板夹了。几大雷区全碰了，千人排队选房、未备案、夜里，广告宣传学校，不查你查谁，一查一个准，自己往枪口上撞!熟悉西安楼市的人都比较清楚，最近对这类违规营销是露头就打，住建部门的通报非常多。但这类冒死营销也说明了一点，现在房子真不好卖，品质让位于套路。

三、房贷基准利率下调部分地产商的日子很难熬，但整个行业其实还是有利好的，这才是主流。最新一期的LPR于11月20日公布，其中5年期LPR利率由4.85%下调至4.80%，由于5年期LPR直接与房贷利率挂钩，所以被称之为“房贷基准利率”。

房贷基准利率下调，其实是早有先兆的。比如央行第三季度的货币政策报告中不再单独提“房住不炒”，公开市场操纵的利率开始下行，11月5日MLF下调5个基点，15日与5日的利率保持一致，投放金额扩大至2000亿，17日，逆回购也降低5个基点，这都是非常少见的。其中逆回购降低5个基点是最近四年第一次出现。现在银行揽储环节的成本非常高，同业成本也非常高，现在央行帮助他们降低资金成本，这个利好不是银行独占的，而是要经由银行传递给企业的，简单说就是经济增长压力大了，现在是真的大了。需要调动企业扩大经营，贷款的积极性。对房地产来说，影响可大可小。对个体来说，的确比较小，比如12月份的贷款，有媒体算过了，100万的贷款，每个月也就是节省几十块钱的月供。但对整个行业来说，影响却并不小。

房地产对GDP增长的贡献率约为12%，如果它稳住了，甚至高于去年，你我都知道这意味着什么。现在房地产行业总体是比较疲软的，像二手房下跌城市个数创历史新高，开发投资增速处于今年的最低值，新开工面积增速也是低位徘徊等等。直接放松限购限贷，猛而急，现在这些措施相对于直接放松限购限贷，缓释且稳健，其目的并不是要直接把房地产拉升起来，而是要希望稳住房地产。

如果要说到具体市场表现，概括起来就是，明年上半年，市场热度会好一点，至于房价表现，竞争力强的城市，房价涨势会维持，但很小，具体到月供上，基本上就是对冲吧。说起来调控难度真的很大，既要市场热度好，又要让大家能买得起。