10月全国多数城市房地产市场延续9月低迷走势

所谓楼市“金九银十”其实就是指的在9月和10月份的成交量比较高，是一年之中的旺季，可由于房地产调控实施后，今年的金九和银十势头就已经减弱不少。

10月，新房、二手房以及土地市场延续9月低迷走势，皆持续转冷，重点城市新房成交量同、环比双降，杭州、宁波、徐州等市成交显著缩量。二手房成交量窄幅波动，环比同样小幅回落。土地市场成交量价齐跌，不过重点城市的土地流拍情况有明显的改善，流拍幅数较上月大幅减少。

供应：环比降42%，同比降26%，九成以上城市显著缩量

10月，29个重点城市新增供应面积2035万平方米，环比下降42%，同比下降26%。

一线城市商品住宅新增供应面积155万平方米，环比下降58%，同比下降51%。四城供应量同、环比齐降，但个中变化趋势略有不同。其中，上海、广州经历9月供应潮后，供应量有所回落，而深圳则是延续上月下滑走势，且降幅进一步扩大。

二三线城市新增供应面积环比下跌40%，同比下跌23%。具体来看，相较上月，25个城市中仅有长沙、东莞供应量有小幅提升，其余城市均有不同程度的缩量，武汉受“军运会”管制影响，供应环比缩量81%。从同比来看，也仅有南宁、昆明、青岛等5个城市供应量大于去年同期，宁波、南京等同比跌幅皆超50%。

10月，重点城市整体成交2250万平方米，同、环比分别下跌6%、10%，降幅较上月继续扩大。九月成交低迷进一步加剧市场观望情绪，尽管房企在广州等多个城市加码营销力度，意图开启年终业绩抢收，但最终成交量并无明显起色。

一线城市成交209万平方米，环比下降13%，但由于去年同期一线城市成交量恰处低位，同比仍保持19%的增幅。北京成交量探底反弹，环比上升58%。上海经历连续两个月高位成交后，政策性利好影响基本释放完毕，本月成交量显著回落，环比降幅达41%最为突出。

二三线城市总成交2041万平方米，环比下跌9%，下跌8%。25个城市中仅有5个环比保持正增长，中部城市如武汉、长沙成交量重回高位，南部昆明、南宁成交量跳增创年内新高。同比来看，也仅有武汉、青岛、南京等9个城市成交情况好于去年同期。

库存：近四成城市同比增30%以上，12个城市消化周期超一年

10月,供应大幅缩量带来近八成城市商品住宅供求比环比下降，虽然市场整体成交不振，但基于大多数城市供求比小于1，因此重点城市库存并无明显扩容，超半数城市库存量环比下降，但同比看仍是涨多跌少，特别是深圳、长沙、重庆、宁波同比涨幅超过50%。

受成交持续不振影响，近七成重点城市消化周期同、环比明显增加，但大多数线城市仍在12个月正常范围内。此前消化周期在18个月以上的北京、大连、厦门本月再度拉长，库存风险进一步加剧;反观武汉、济南去化周期不足4个月。

 成交结构：高档产品占比上升，北京120平以下占比明显回落

从价格段分布来看，本月中档以下各档次产品成交占比北京变化最为显著，其中中低档产品占比较上月上涨5个百分点，中档产品占比再次减少9个百分点。中高档产品占比全部回落，深圳环比下降3个百分点跌幅最大。高档产品仍是市场成交主力，三市占比皆涨，北京较上月增加5个百分点，沪深两市均增加3个百分点。

从面积段分布来看，本月深圳90平方米以下产品成交占比明显下跌6个百分点，90-144平方米产品上海、北京占比皆有回落而深圳呈上升趋势，其中90-120平方米产品，北京占比较上月减少5个百分点，深圳则较上月上涨6个百分点，涨跌幅表现最为突出。200平方米以上大面积段产品上海、北京成交占比显著回升，分别较上月增加4个百分点和5个百分点。

与全国房地产新房去化下行同步，三季度二手房市场成交明显遇冷。10月，二手房市场继续保持降温态势，7个重点城市中除成都、杭州成交面积环比上涨外，其余城市环比均有下降，同比则是涨跌参半。我们认为二手房市场依旧处于买房市场，在买涨不买跌的心理作用下，二手房市场比新房市场波动更为剧烈。在市场转冷的城市，二手住宅无论是交易周期还是交易量均处于持续下行期。

土地：成交量价再度回落，预计下月成交规模也将维持低位

10月土地市场成交量再度下跌，成交价格也随着高能级城市的成交减少而再度回落。据CRIC监测数据显示，截至本月28日，全国300城经营性土地共计成交2717幅，相比上月下降了18%，同比减少了8%;成交建筑面积总计15446万平方米，同环比分别下降17%和22%;成交价格方面，本月土地成交总金额为3095亿元，环比大幅下跌38%，同比也有16%的降幅;成交单价方面，受能级成交结构变动影响，本月平均楼板价环比下滑20%至2004元/平方米，同比增幅也大幅回落，本月地价仅比去年同期高出0.6%。

市场热度方面，本月成交溢价率为7.9%，和上月大致持平，同比降幅进一步收窄，土地市场已步入筑底阶段。土地流拍情况也在改善，以重点监测的城市来看，本月流拍幅数较上月大幅减少，流拍率也呈现下降趋势，土地市场更加稳定。各能级城市方面，一线城市在北京优质土地的成交的带动下成交溢价率进一步回升，平均溢价率为6.3%;二线城市溢价率也微涨0.4个百分点，平均溢价率为6.6%;三四线城市本月成交溢价率进一步走低，降至8.9%，不过和上月相比，环比降幅也在收窄。

本文摘自《2019年10月全国市场简报8P》