如何保护我们的房子

作为现代人最重要的财产，房子的权利如何设计和保护，一直是民法典被寄予厚望的焦点。4月20日，民法典物权编草案提请十三届全国人大常委会二次审议。二审稿中新增了“居住权无偿设立”，却依然未对房屋产权届满续期做出明确规定。居住权自2007年被删除后再次回归，房屋产权续期悬而未解，民法典给出了答案，也留下了更多的讨论空间。

期满续费“不明”

去年8月，民法典物权编草案一审稿提及住宅用地使用权续期费用问题，并作出了一个原则性规定，但住宅建设用地使用权到期该怎么续期，是否需要缴费，如何缴费等问题至今未有明确规定。

什么是住宅用地使用权期间届满续期问题？按照相关法律规定，我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。

简单来说，就是普通民众购买的商品住宅，其所涉及的土地使用权为70年，获取代价为开发商所支付的土地出让金，这笔费用随之转化为房屋的成本之一。实质上，这个成本是由购房者来最终承担。

民法典物权编草案在2018年8月提请审议后，关于住宅建设用地使用权问题成为外界关注的焦点。物权编草案一审稿曾对住宅用地使用权问题作出原则性规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”

与现行《物权法》相比，物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的内容。周友军表示，物权编草案一审稿总体上反映出立法机关对住宅建设用地使用权期间届满的问题没有形成一个最终的意见，所以还是把问题留给了未来的法律、行政法规来解决。

中国政法大学民商经济法学院副教授、中国法学会民法学研究会副秘书长王雷认为，自动续期不需要再行办理续期申请手续，但不等同于无偿续期。建设用地使用权即使是续期收费，续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金，前者应该远低于后者。住宅建设用地使用权自动续期并不等同于永久续期，以免永久使用权导致国家对城市土地所有权的虚化。

不过，北京市东元律师事务所合伙人律师李松表示：“大家不用过分担心，我国开发商建设的许多房屋大部分是90年代之后，因此时间还很多。其次续期的费用也不会太高，肯定会保障大家居住有其屋。”

“虽然我国短期内不会有大面积住宅建设用地使用权到期的情况，但这个问题终究有一天会大面积爆发。”北京航空航天大学法学院教授周友军周友军表示，物权编草案二审可能还是会持着目前的立场，将这个问题留给未来继续讨论。

居住权回归

尽管居者有其屋的愿景很难一蹴而就，并不妨碍现代人对居住权据理力争。围绕居住权，二审稿进一步细化了有关居住权的相关规定，明确居住权是无偿设立的用益物权，并对居住权合同的内容进行了规范。具体来看，二审稿提出，居住权无偿设立；居住权人有权按照合同约定，对他人享有的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；居住权合同的一般条款包括当事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、解决争议的方法。

居住权最重要的意义，还在于为“租购同权”的真正落实搭起法律的基础建筑。以居住权人的维度而视，不再区分产权人，人们不再为某一平等的公共服务的享有而另外付出额外的代价。虽然居住权并非是“租购同权”的全部，全面落实“租购同权”尚需户口改革、公共服务均衡化、保障性住房等一系列制度的配合，但没有居住权，“租购同权”可能成为空中楼阁。

如果法典没有明确居住权，社会保障性住房体系下的廉租房和公租房的承租人，就可能处于权利的“不安全状态”，这可能抵消保障住房带来的稳定性。据李松介绍，居住权争议的焦点多集中在公房租赁领域，“比如一些福利分房，居住人和其子女居住。居住人过世后，子女是否可以继续居住下去。当下主要根据子女是否有共居事实，也就是说子女是否长期在此居住来判断是否享有居住权。”李松说。

2005年《物权法（草案）》曾专章规定居住权制度，不过，因为始终存在争议，最终2007年3月通过的《物权法》删去了“居住权”的有关条款。居住权的立法之路，随着中国产权环境变化而多有起伏。计划经济时代，居住权与公房供给联系在一起，居住权人的子女甚至可以“继承房子”，哪怕没有产权。商品房时代来临后，所有权逐渐吸纳居住权，居住权重归产权体系下的一种特别用益物权，只要产权明晰，居住权这一微观层面的他物权就毫无特别规定的必要。出于这一认识，10年前居住权最终没写进《物权法》里。

时隔10年，居住权再次被写入民法典草案中，有专家认为，主要还是与我国老龄化问题日趋严重有关。“随着社会经济发展，中国现在逐步进入老年社会，养老变成一个普遍问题，养老不能完全依靠子女，社会化养老又不发达，还得靠老年人自己，他们最主要的财产就是房子，在之前通过以房养老的倒按揭方式的创新，解决了养老资金的问题后，还是需要以居住权从法律上做更好的保障。”吉林大学法学院教授蔡立东表示，按我国现在的养老形势，居住权通过的可能性很大。

抑价or养老

值得注意的是，在一些专家看来居住权的提出更多地是出于养老考虑而非为打压“炒房”、高房价等房产问题。

武汉大学法学院教授孟勤国认为，现在居住权的推出还是考虑到一部分人群需要长期居住房的需求，比如前面提及的保姆问题。现在有的老人找不到长期保姆，没有未来住房保障就是其中一点原因。

针对此前多家媒体曝出北京、深圳两地发现有房主将公租房通过中介对外高价出租的问题。孟勤国表示，公租房肯定不能出租，如果出租国家有权收回。但公租房的居住权和草案中所提及的居住权在本质上还是有区别的。“我们提到居住权是合同明确规定以后，在专门不动产部门办理居住权登记，取得有效认可才是居住权。如果只是公租合同登记严格意义上讲，那不叫居住权而是承租权。”

但是，居住权的设立对公租房群体还是有必要的，目前公租房的承租人只享有使用权，不具有物权，如果居住权的制度应用到公租房，承租人的租赁权经登记生效成居住权，就具有了物权的对抗效力。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新在接受媒体采访时表示，“即便是政府也不能随随便便收回，如果政府以公共利益为由征收征用，那还要给予公租房的居住权人补偿，这样才能更好保障承租人的利益，对于低收入家庭来说这是更高的法律保障”。

在周友军看来，当前，人们对公有住房之上的居住权问题以及以房养老中的居住权问题给予了更多的关注，学界和立法机关对居住权的认识都相对统一。“民法典物权编最终可能会保留对居住权制度的规定。”周友军预测。（北京商报记者 陶凤 常蕾）

来源：北京商报