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本轮房价上涨是投资性需求在作祟在2017中国首席经济学家论坛上,中国房地产存在泡沫,这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小,但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。
认为影响房地产市场的因素主要有两个变量:慢变量和快变量。
所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性,即价格上涨预期,货币环境。前者影响地产价格趋势,后者影响地产价格波动。
过去15-20年中国地产的上行,主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市,带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国,政府是唯一的土地供给方,决定土地供应的是政策取向,而不是自由市场。
过去十五年,所有地方政府存在招商竞争,使大量土地用于工业,住宅用地始终偏少。中国城市土地供给,比起纽约东京这些发达国家城市来说,是偏紧的。
而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率,导致城市,尤其是大城市住宅供不应求。
最近十年,房地产市场在政府不同政策主导下起起落落,小周期起落更多是快变量的影响,而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了,政府就限购;限购不过瘾,政府就限贷。房价跌了再放松。
责任编辑: qiuyun
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