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杭州二手房市场降温 大户型降50万依旧难卖下一篇
严厉限购之下 外地投资者如何杀回杭州楼市300万元以内的法拍房,想捡漏有点难
最近,淘宝司法拍卖平台上,一套位于钱江新城金基晓庐的房子,以及一套九堡沿江绿城丽江公寓的房子,分别吸引了1万多人次的围观。而不久前的双11剁手节,在大多数消费者买买买的时候,也有不少人真的在“败家”——豪掷数百万,买司法拍卖房。当天,成交了万家花城、风景大院、金地自在城等多套法拍房。
随着今年一波房价上涨,以及限购政策趋严,由于不少司法拍卖房不在限购之列,因而通过司法拍卖淘房成了不少人的新途径。
司法拍卖房里还能“捡漏”吗?买法拍房需要注意哪些事项?如果拍到房子悔拍,会怎么样?这里面,其实有不少门道。
法拍房里
能看出经济的起伏
据浙江高院统计,今年1~9月,浙江法院通过淘宝网司法拍卖平台共完成16856件拍品的拍卖。这其中,房产拍卖无疑是最受瞩目的。
司法拍卖能看出经济形势的变化。“这两年拿出来司法拍卖的标的物非常多,其中很多是因为还不上房贷,或者合同纠纷引发的。而且标的物的地域特征也很明显,比如萧山,往往是大量的厂房和土地;下沙是大量的机器设备;江干区则有很多银行不良资产处置。”他透露,江干区某楼盘刚交付,但很快将会有两百多套房源进入司拍程序。
你可能不相信,从公司的数据统计分析来看,其实杭州很多小区每个月都有一两套房子拿出来司法拍卖。
300万元以内法拍房源
基本无漏可捡
对于购房者来说,买司法拍卖房,很大一部分原因就是看重能“捡漏”。那实际情况如何呢?
“总的来说,法拍房的成交价往往低于市场价。但是在300万元以内的房源,实际成交价基本都接近市场价;一些重点房,或者地段绝佳、户型楼层好的房源,甚至有可能超过市场价。因为在竞拍现场的刺激氛围中,竞拍人往往可能头脑一热就加价了。”
比如在淘宝司拍平台上,有一套里东山弄的房子,11月15日刚刚结束竞拍。该房源为顶楼,建造年代为1987年,建筑面积56.91m2,评估价205万元,起拍价173.3万元,经过48次竞价,最后的实际成交价为221.3万元,折算下来,均价接近38886元/m2。对此,网友们表示服气:“就在曲院风荷和植物园边上,地段确实好啊。”
还有一套10月18日成交的东方郡89m2的法拍房源,评估价270万元,起拍价242万元,最后的实际成交价为330万元,相当于均价37078元/m2,今年9月,东方郡的成交均价为34464元/m2,10月的成交均价为35218元/m2。
对于法拍房成交价格逆袭市场价,业内人士认为,不排除是因为很多法拍房不限购,那些限购人群愿意为这个购房资格支付溢价。
大户型房源能捡漏
高总价豪宅易流拍
而在大户型房源中,“捡漏”还是有可能的。
比如11月15日成交的一套位于滨江水印城的法拍房,137.6m2,起拍价205万元,最后成交价385万元,加上要支付之前的水电物业等欠费,相当于均价28000元/m2左右。跟10月份水印城的成交均价31770元/m2相比,差不多省了50万元的房款。
至于豪宅,由于总价高,竞拍人数少,往往会出现流拍的情况。
家住绿城兰园的王先生,10月底的时候留意到自家小区有套房源挂在淘宝司法拍卖平台上,这套位于3幢302室的房源,面积206.88m2,起拍价1234.31万元,但带有租约。该房源第一拍流拍。11月21日将起拍价降至900多万,但再次流拍。昨天,该房源发布第三次拍卖公告,起拍价降至约790万元,将于12月11日开拍。
拍下房子又悔拍
明年起,保证金不予退还
还有一点需要注意,在竞拍时,有些冲动的买家为了争口气,可能喊出超过市场行情的价格,虽然当时风光无限,但过后可能后悔不已。不过,今后买受人如果悔拍,后果有点严重哦。
今年8月,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式公布,并将于明年1月1日起施行。其中第二十四条明确规定:拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
所以说,司法拍卖非儿戏。上阵竞拍前,请大家先了解清楚司法拍卖的规则,以及标的物的具体情况。
买司法拍卖房
这些事项必须注意
关于按揭贷款
早些年,买法院司法拍卖房通常都需要一次性付款。但随着这两年法院和银行陆续放开拍卖房的按揭贷款业务,相当一部分法拍房都可以在竞拍成功后办理按揭贷款。
据悉,目前法拍房的房款,根据竞拍人的具体情况,最高可以办到3成首付。
关于司法拍卖房要缴纳的税费
法拍房需要缴纳的税费情况基本跟二手房交易类似,主要的区别是少了中介佣金这部分支出。
不过,很多法拍房都存在物业维修基金、水电费、物业费的欠费情况,这笔费用一般需要买受人支付。
另外,有一点需要引起竞拍人特别注意,那就是有些法拍房存在需要二次过户的情况。何为二次过户?通俗点说,就是有的法拍房本身三证不齐全,因此买受人拍下后,需要二次过户费用(先办好房产证,才能交易)。
而办理二次过户需缴纳的增值税及附加、个人所得税、两次契税,都需要买受人承担。这些税费加起来,可能达到房价的20%左右,相当不菲。
关于司法拍卖房房源背景
对很多想买法拍房的人来说,最关心的还是房源本身的案情背景,有无存在瑕疵等。
比如拍下了房子后,却发现房子里面有人住着不肯搬走(专业术语叫“不交吉”),并声称是自己唯一住房;或者前房主占;或者有债主上门讨债;更甚的还有碰上凶宅等等意外情况。
对此,有的网络司法拍卖服务平台,会提供这方面的信息服务,包括房源的案件背景、瑕疵等等,制作一份《标的物调查报告》。
如果没有专业机构服务,购房者则需要自己去调查。
责任编辑: qiuyun
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