湖州目前房价和未来房价解析

今年湖州的房价涨得真叫厉害，真心直逼2万了。对于很多没买房的和想买房的人来说，很痛苦。突然想到2016年的时候，湖州满大街都是各大楼盘在雇人发传单，那时候的房子给人的感觉根本卖不掉，而且是真的卖不掉，想想凯旋国际就知道了，卖不掉，开发商破产。那么为什么那时候卖不掉，现在却抢手到付全款买呢。根本的源头就是房票。想想开发区的所有楼盘(注意是所有)都是靠着房票起死回生的，凯旋国际是最倒霉的，就差这么半年。

房票一出来，开发区的房子就非常好卖。而且价格开始上涨，这很正常，求大于供了。慢慢的这股涨价的风潮开始席卷湖州。我第一次听到上海人来炒房子是从天河理想城那边开始的，然后就开始听说湖州很多楼盘都有上海人来炒楼盘。然后很多人看到房价涨得这么厉害，就开始打算买房子。但是却发现根本买不到，房子一出来，就被抢光了，而且什么商业贷款，公积金根本没人理你了，都是全款。吓死几个湖州人啊。其实我个人简单分析了下，现在湖州城里买房子的，很大一部分都是拆迁户，因为他们不得不买，没有房子了，还有一部分就是刚需和改善型住房的人，这一部分人可以说占得比例不大，湖州的外来人口有限，所以等到拆迁户这一波风潮过了，房价肯定撑不住。

2017年下半年开始，湖州开发区内所有的拆迁户都要开始货币化安置了，并且安置小区不再新造，要求所有拆迁户都去买商品房。这其实是间接发出一个信号就是湖州商品房库存过剩，政府要清库存了。现在很多新房子都是在中介的手里，这也是为什么湖州2017年新房成交量高而二手房成交量低的原因，也是为什么湖州今年新拍卖的几块地都要求售房数量中拆迁安置的要占到一定比例。其实政府也在适度的去控制炒房的行为了，只不过很多人没有看到这一点。现在整个湖州城里拆迁户最多了就是开发区，其次是环褚这一代，然后就是像织里啊这些地方了。听开发区的朋友说，现在湖州市内拆迁户大概在3000户不到这个数字(暂且认为这个数字准确)。我去*去看过，湖州市内新房的套数远远超过这个数字，就算以3000户每户人家两套来算，6000套房子。湖州的房地产库存还是多的，而且这还不算上新拍卖的这几块地和一些已经开工，但是售房许可证没有办下来的楼盘，从湖州的这个小市场可以预见接下去的房价一定会跌。因为湖州城太小，外来人口太少，供求关系就摆在这，现在无非是有拆迁户来打破供求关系，一旦拆迁户全部完成。买房子的人一下子就会少起来。湖州不用去和其他城市比，很多城市外来人口都快比本地人口多了，那么他们的房地产市场自然会比湖州成熟。

还有就是国家对房地产政策的大环境因素，

1、国家开始放开租售同权，虽然说是在几个大城市经行试点，但是大城市一旦房价低了，小城市怎么可能撑得住，比如杭州房价变成2万，湖州也2万，怎么可能嘛。

2、国家可能在18年或者19年推出房产税。一旦房产税推出，那么炒房的行为必然得到遏制，房价就会慢慢回归理性，到时候手里有很多套房子的人就要倒霉了，估计在推出房产税之前，很多人都会把自己的房子放到二手房市场去卖掉，因为不卖掉，以后可能卖不掉。最后就说说今年湖州拍卖的这几块地的价格问题，的确有点高，仁皇山区有一块都拍到了9000多的楼面价，楼面价什么意思，大家自行百度了，不过大部分还是比较正常的4000-6000左右。很多一看到楼面价多少，就说这块地房价以后肯定不便宜，却没有想到当初土地拍卖时政府对以后的房价是有最高限价的。

那么开发商的钱怎么赚呢，成本高了，售价有规定，那就只能从容积率、房屋质量上来动手脚了。房屋质量因为有政府监管，不过来去也可以很大，做建筑工程的知道，我就不去说了。然后就是容积率，这个一个合法的多赚钱的好方法，也就是为什么开发商对政府规划部门的领导毕恭毕敬了，因为他们可以决定容积率。