闽系房企转型带来的启示

阳光城、泰禾、建发、正荣、融信、禹洲等房企在土地市场和并购市场拓展新项目，完成了在全国核心城市的快速布局和规模扩张。“闽系”逐渐成为全国房地产的一大焦点，并被冠上了“激进”、“高杠杆”“高周转”等标签，而在这些标签之下，主要的闽系房企已经完成了在全国核心城市的快速布局和规模扩张。

但当一轮酣战之后，融信、阳光城、融侨等房企陆续曝光的年度业绩中，有人留意到，以“高周转、高杠杆”闻名的福建房企，如今却有转舵的苗头，从行事风格到布局区域、财务结构管控、品牌溢价打造、合作方式等方面都开始从激进转向“稳健”。

福建房企的改变和新一轮的楼市调控有关吗?这给其他的房企有怎样的启示?

从亿翰智库刚公布的“2016年度房企销售额排行榜”中可以看到，2003年成立、2016年总部才迁入上海的融信，已经以458亿的销售额排到了全国第28位。

同样经常被人称道的是，融信在2016年1月才在香港挂牌上市，3月将总部迁入上海后又在短短一个月之内在杭州和上海连拿三幅优质地块，而且价格不菲，融信在上海的七个项目总投资已达到86.2亿元。

这一系列动作都让融信在业内深深植下了“快”的印象。虽然伴随高溢价拿地，融信中国2015年中期合并财报的资产负债率已达到81.01%，在高周转的同时“高杠杆”也被质疑。

但实际上，截至6月底，融信的资产负债率为0.90倍，与年初相比下降约63.6%，融信中国的融资这是银行借款、债券融资之外拓展了多方面渠道。去年8月，融信中国公告数据，集团预期截至2016年6月30日止，六个月公司拥有人应占综合纯利相比去年同期有约50%以上的显着增长。

融信已经开始靠着“稳”字在行走。而且这不仅体现在财报指标上。

从战略布局来讲，融信聚焦的是一二线城市、精耕核心区域。

截至2016年6月30日，融信中国拥有总建筑面积接近928万平方土地，其中超过60%的货值都在长三角地区的核心城市，而超过93%的货值位于上海、杭州、福州、厦门等一二线城市。一二线核心城市是中国战略布局和人口流动的重点区域，在大多数业内人士看来，这是中国楼市的最大潜力地带，因而稳占一二线基本才能稳住企业未来若干年的发展。

在实际业务的支撑上，融信也开始加码品牌溢价提升，欲通过打造品牌，在更多合作上赢取更大谈资。而走上战略合作之路，则是企业通用的降低负债、提升周转和效益，“轻进盈出”的方式。

和融信一样，融侨的战略布局也逐渐聚焦重点区域，并且在这方面它更好演绎了闽系房企对以往“高价拿地策略”的改变。

“按照国家发布的全国房价排名，融侨布局的80%的城市是全国房价涨幅前20的核心城市”。这是融侨集团品牌营销中心总经理张岩此前透露的城市选择的准则。

资料则显示，2016年，融侨在土地市场投资金额超过100亿，但新增土储的分布城市基本都是南京、厦门、合肥、福州、无锡等省会级城市或城市群重点城市。

而在这些城市拿地，张岩表示，融侨并不会盲目。是在平稳的方向来推进规模，还是突飞猛进扩大规模，这需要做选择。

而从目前看来，融侨已经从后者选项，转变成前者选项。不过张岩也表示，稳增长并不等于保守，融侨的目标指向未来每年20%-30%的增长。因而选项并不是重点，而是要在合理的前提条件下做一个正确的选择，这才是一个正常企业的良性发展。

基于这样的选择，根据融侨管理层透露的信息，2016年且有平均融资成本下降了三个百分点，并且在融资期限发结构方面进行了大幅调整，形成了以中长期限融资为主的结构。

此外，2016年5月，融侨首次发行了8.1亿元物业费ABS。7月，宣布成功发行40亿元公司债，一期票面利率5.80%，二期票面利率5.60%，连创近期同期限AA民营房企公司债券票面利率新低。

可以说，聚焦重点区域已经成为了不少闽系房企的通用准则，但阳光城在拓展的方式上，将资本并购做得更游刃有余。

2016年底，阳光城以一次大手笔的并购引起业界关注。11月29日，阳光城成功竞得物产中大集团出让的重大股权资产包，总金额达104.69亿元。通过此次并购，阳光城获得13幅处于不同开发阶段的优质地块，初步测算增加货值近300亿元，尤其位于杭州、成都、武汉、南昌的优质资产存货庞大。

而这样的并购早已成为阳光城的“新常态”。张海民此前在博鳌论坛指出，“2016年招拍挂的高价地不是我们的主要目标，并购才是我们2016年的主旋律。随之的是2016年阳光城融资成本进一步降低，债务结构显著优化。

8月26日、9月23日，阳光城联合中信证券成功公开发行两期26亿公司债券，5年期票面利率最低4.50%。

2016年8月31日，阳光城再次公告非公开发行股票预案，计划募集总额不超过70亿元，顺利实施后，公司净资产有望突破200亿。募集资金将投资于福州大都会、上海杨浦大桥101地块、杭州文澜府等优质项目开发，为新一轮高速增长期提供更加充分的资金保障。

瞄准对核心区域的布局，阳光城的销售提升颇为明显。根据发布的“2016年中国房地产企业销售TOP200”排行榜，阳光城以487.2亿的年度销售额排名全国第26位。而阳光城销售额从2011年的23亿增长到2014年的230.7亿后，几乎在2015年、2016年，每年翻越一个“新百亿”关口，实现了近五成的复合增长。

可以看到的是，目前的闽系房企已经开始由原先的高举高打转向了稳健经营，抗风险能力大升。这也带着浓重的市场信号。

由于市场环境的复杂多变，在很长一段时间开发周期越长，意味着可能的开发风险越大。因而为了适应市场的变化，此前大多数房企都以刚需产品为主，加快开发速度，而它们很多也在高周转模式下，实现了迅速扩张，这也是很多房企在成长期和加速期的打法。

因而开发周期“短平快”资金充裕的闽系房企，普遍以“高增长、快周转、强扩张”著称。但高周转、高杠杆能使房企快速获得销售业绩，也需要付出一些“代价”，如净利润率下降。此外，高周转速度太快，可能存在政策、资金、质量、扩张等方面风险。

当楼市来到下半场，当企业完成了基本面的沉淀，便必须要进入下一阶段。而在林波看来，下阶段品牌房企的发展主要要看三点：

一是楼市进入下半场，房企以小博大加速规模扩张;二是品牌输出，房企可以“一技之长”步入品牌输出时代，实现母品牌在商业地产、酒店、物业等行业上下游产业的有效品牌延伸;三是资产证券化，房企积极探索盘活存量资产。