杭州万科大家等楼盘违规捂盘惜售

2016年12月30日，住建部公布21家违规销售房企名单，主要涉及发布虚假房源信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费等违法违规行为。

“加强住房市场监管，规范开发、销售、中介等行为，将‘害群之马’依法清出市场。”住建部的态度依然强硬。

据住建部通报，存在捂盘惜售等违规销售行为的21家企业包括，华远地产全资子公司北京上和致远房地产开发有限公司，万科杭州项目所在的杭州万科大家房地产开发有限公司，深圳华佳业房地产开发有限公司等。

自2016年10月份以来，全国各地陆续开展针对房地产市场违规行为的整治活动，多地住建部门以突击检查等方式，查处存在捂盘惜售的房地产开发商。

何为捂盘惜售?住建部对21家企业通报批评是基于以往违规案例还是新出的违规情况?如何将“害群之马”清出市场?未来是否定期检查和加强捂盘惜售违规处罚力度?

不过，查询公开资料，记者发现，捂盘惜售的现象早在2006年就已出现。从2006年到2016年近十年来，国家或地区相继出台多项法规或通知，以约束各地房企捂盘惜售的行为。

以杭州万科大家为例，10月8日，杭州市住房保障与房产管理局(以下简称“杭州市住建局”)依据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》(建房〔2010〕53号)(以下简称“《通知》”)，认为杭州万科大家未将已许可预售房源中的住宅对外公开销售，要求其进行整改。

捂盘惜售，即“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”，其目的和“囤房捂盘”一样，都是为了哄抬房产价格。

执业多年，他发现各地在查处捂盘惜售行为时，都存在一个难点，即捂盘惜售并非一个法律意义上的词汇。“在法律法规层面没有这个词，更没有相关法律法规对‘捂盘惜售’进行明确定义和解释。”

一是大幅提高售价，导致无人购买，最后拉长销售周期;一是明明还没有售出却告诉购房者已卖完，或直接签订假合同，从而减少可售房源。

关于第二种情况，解释道：“如果开发商觉得价格定低了，就在私下与自己的员工签订假购房合同，再告诉购房者房子已卖完，等觉得价格合适了，再让员工退房，然后高价出售。”

“其实上述两种情况，都造成了有房不卖的既定事实，若因此发生官司，能否将这些行为定义为捂盘惜售，目前并无法律依据。”“所以目前查处通报的，基本上属于拿到预售许可证却不卖房的。”

杭州万科大家之所以被通报，原因便是如此。

2016年10月8日，杭州市住建局在其官网表示：“杭州万科大家房地产开发有限公司被责令限期整改。”原因是，杭州万科大家开发建设的钱江之光名城(推广名：世纪之光)项目3幢、10幢、11幢早已于2016年7月取得萧售许字(2016)第059号《商品房预售证》，但截至信息发布当日，该公司仍未将上述已许可预售房源中的住宅对外公开销售。

杭州市住建局表示，依据住房和城乡建设部《通知》第一条和第二条规定，对杭州万科大家要求整改。

上述第一条规定为，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

被查出存在捂盘惜售的楼盘，多半是拿到预售许可证之后，没有在规定日期内将全部房源对外公开销售。如前不久被北京市住建委查处存在“捂盘惜售”行为的石景山紫御长安、顺义新干线、大兴华远西红世、海淀云谷科技中心等销售项目。

但实际上，房地产市场目前还存在很多变相捂盘行为。

例如，位于上海的保利翡丽华庭项目，在2016年中期，开发商与购房者签订合同时，要求购房者在房款基础上多缴纳40万元的装修金。

“开发商突然加价，其实是想逼退购房者，日后提价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

已看完几个楼盘的市民王女士对记者吐槽：“感觉可卖的房源好少，以前开发商一次能推出好多房，但现在一开盘就只有几十套了。”

近几年，相关部门屡出台限制“捂盘惜售”的有关规定。

如2006年，国务院办公厅下发“国六条”，其中第四条明确规定对捂盘惜售、囤积房源的房企，加大整治查处力度;2010年，国务院办公厅又发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，指出要加大对捂盘惜售等违规行为的处罚力度;当年4月，住建部又下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度问题的通知》，表示要严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。

此后，发改委曾下发《关于商品房明码标价检查查出问题处理意见的函》，表示建议对未一次性公开全部销售房源的企业，按每套5000元罚款处罚。