杭州楼市年末成交低迷 土地市场却逆势火热

杭州年末新房市场成交低迷 土地市场却逆势火热

当前全国范围内16个热点城市调控政策日益趋紧，新房市场成交日益减缓，房价涨幅也回落明显。目前杭州步入了新房每周成交2000多套的平缓状态，部分新开楼盘价格也给市场带来惊喜，但前天，杭州出让11宗土地，其中宅地(除大江东外)全部高价成交，更有一宗溢价率达到100%，触发土地新政条款。　　

就杭州而言，目前杭州步入了新房每周成交2000多套的平缓状态，部分新开楼盘价格也给市场带来惊喜，但前天，杭州出让11宗土地，其中宅地(除大江东外)全部高价成交，更有一宗溢价率达到100%，触发土地新政条款。这样的成交结果，将给部分板块带来较大的影响。

另外，下月26日，杭州市区(不含富阳)还将有16宗地块同步集中挂牌出让，这将是杭州市区有史以来单日出让地块宗数最多的一次，范围涵盖主城、余杭、萧山以及大江东。尽管部分宅地起拍定价不低，但就当前势头来看，最终成交仍需靠想象。

新盘低开，地价高企西湖区三墩北板块楼市成为观察区

西湖区三墩北板块宅地已成为杭州楼市小剧场，它的一静一动对市场都具有参考价值甚至带来影响。原因就在于，板块内新项目龙湖水晶郦城，在上上周以低于市场预期5000元/平方米以上的价格首开，成交均价2.2万/平方米，有业内人士直言：“放在调控前，水晶郦城绝不会卖这个价，甚至可能达到3万/平方米”。据了解，首开当天，该盘255套房源卖得只剩数十套，因而，它也被市场认为是杭州楼市快速上涨窗口期过后，价格合理降温的信号。

但好景不长，前天龙湖水晶郦城北面300米处一宗宅地出让，引来26家开发商报名，最终竞得人为郑州绿都，地块楼面价从10869元/平方米被推高到最终的19864元/平方米，溢价率82.75%，令市场震惊。不过昨日该地的竞拍过程中，虽然有很多在杭深耕的房企大鳄报名，但这些房企并未出手，真正出手拿地的有好几家在杭名不见经传的开发商，特别是金辉、华宇、郑州绿都等房企竞争得厉害，因此该地高价成交也被看成是外地房企急于进入杭州市场而导致的一种结果。

就此，现在的三墩北板块楼市变得十分特殊，它是杭州目前唯一一个调控后新盘低开，又拍出高价地的板块。未来，板块房价如何走向，对杭州来说将是一个非常重要的风向标，尤其是龙湖水晶郦城，它的下一轮加推会不会受地价影响而涨价是接下来市场最关注的动向之一。

丁兰新城重回杭州楼市“热搜”

板块房价或将重新定义

上一轮杭州楼市进入疯狂的上行通道，还是5年前，当时还叫丁桥镇的丁兰新城是购房者的主战场之一。而这一轮楼市上行窗口期开放，该板块没有被“带上车”，被隐匿在聚光灯之下。但“时来运转”，丁兰新城凭借这次土拍成功翻身，在沉默几年后重回楼市“热搜”。

丁兰新城此次出让的宅地是板块核心区内不可多得的宝地之一，位于大农港路上，北侧就是规划的二十万方丁兰中央水景公园，离地铁3号线同协路站(规划中)很近。该地丽质天成，尽管地块楼面起价不低，为9224元/平方米，但还是成功吸引了36家开发商报名，创下杭州土拍历史上单宗地块报名房企数量最高。

地是好地，但拍卖过程也着实“激进”，第一轮宋都房产出价就将土地溢价率抬至59.6%，仅7轮后成交，被郑州绿都竞得，成交楼面价18516元/平方米，溢价率100.5%，触发了土地新政，郑州绿都也成为杭州首个须在一个月之内付清土地全款的开发商，共11.7亿。

该地高价成交，尽管和外来房企入杭心急脱不开关系，但就土地价值而言，业内人士认为仍然有理可依。目前丁兰新城板块在售楼盘已经不多，仅港中旅城仕公馆、龙湖武林九里、阳光城翡丽湾三盘，成交均价在2万/平方米左右，这块地起到一个良好的填补库存作用;第二，近两年丁兰新城默默发展，板块价值慢慢兑现，呈现出良好的城市生活面貌，较为宜居;再者，杭州楼市回暖并上行的一年多来，丁兰新城无土地出让，才会看上去显得板块土地价值一下子跳涨。这块地犹如这个板块的一张好牌，板块将重新被市场重视，不温不火多年的板块房价也或将重新被定义。

更受关注的大戏在年底主城区4宗出让宅地均不俗

杭州刚出让的11宗地块，激起整个市场不小的波澜。不过很快的，12月26日，杭州市区(不含富阳)还将有16宗地块同步集中挂牌出让，这将是杭州市区有史以来单日出让地块宗数最多的一次，范围涵盖主城、余杭、萧山以及大江东。

其中，杭州主城区又将出让7宗地块，包含4宗宅地和3宗商地，总面积509亩，总起价138亿元，宅地分布在彭埠、留下、艮北新城和景芳三堡单元，为改善及豪宅地块，商地分布在襄七房、中兴和三墩北单元。

萧山区4宗地块，含1宗钱江世纪城商服用地及3宗萧山科技城商住地。余杭区4宗地块，其中余杭经开区1宗商住地，闲林街道1宗商住地，塘栖镇以及未来科技城板块分别1宗商服用地。此外，大江东义蓬街道1宗商服用地出让。

主城区的4宗宅地承包了下个月这场集中土地出让会上的大部分看点。这4宗宅地起拍价并不低，甚至有些接近板块之前的最高地价，业内人士认为，这样的定价逻辑是为了让部分房企知难而退，同时高起价才有低溢价，减少最终成交溢价率给市场带来的刺激。不过，就11月份土地出让的势头来看，12月份几宗宅地的成交仍需靠想象。

偏改善宅地有两宗，一宗位于艮北新城，另一宗则在城东新城彭埠单元。艮北新城核心西地块就在越秀地产刚拿下的核心东商住地西侧，该两宗地姊妹地，紧邻地铁1号线七堡站，为七堡站上盖物业，同样带有约7万方的商业，在开发上两宗地一起将有利于打造一个更好的商业中心，因此接下来这块地，最终被越秀拿下或者竞得者与越秀共同合作开发的几率很大。

彭埠单元地块位于城东新城机场路和德胜东路交叉口，德信滨江东方星城西北角，是一种商住用地。地块容积率2.4，建筑面积182167平方米，总起价35.2亿元，起拍楼面价19313元/平方米。今年城东新城板块有了几个品牌开发商的楼盘助阵，气势高涨了许多。楼盘滨江德信东方星城在售价35000元/平方米，万科中央公园在售均价38000元/平方米，少数房源卖到4万/平方米以上。据了解，城东新城这块地虎视眈眈的开发商并不少，12月26日的这场土拍会，又将是一方怎么样的竞拍场面，身在市场中的甲方乙方都值得去关注。

豪宅地块有两宗，一宗是留下单元宅地，另一宗是景芳三堡宅地。其中，留下单元地块位于西溪路北，别墅盘西溪留庄南面，属于西溪湿地和老和山之间，景观优势明显，容积率仅1.1，适宜打造高端项目。该地建筑面积44952平方米，总起价11.7亿元，起拍楼面价26037元/平方米，地块周边在售楼盘目前售价在4万+以上，如万科玉泉二期香樟洋房，均价42000元/平方米。

景芳三堡地块位于艮山西路与运河交叉口，地块河对面的项目就是中企艮山府，地块西侧靠近地铁4号线新塘站。该地块建筑面积168431平方米，容积率2.6，总起价42.5亿元，起拍楼面价25236元/平方米。地块周边都是高端改善豪宅项目，有保利中央公馆，中企艮山府，万科大家钱塘府，融创涌清府等。

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