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北上广深 为何只有深圳房价下跌?

发布时间: 2016-11-19 14:27:23

来源: 乐居

分类: 房产时评

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昨天,国家统计局公布的“2016年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,无论是环比还是同比,房价上涨的城市数量开始减少。而更显著的是,深圳房价与北上广形成了明显的分野。

从环比涨幅来看,10月份一线城市和二线城市房地产市场明显降温。与9月份相比,10月份70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有7个,上涨的城市有62个,比上个月少1个。环比价格变动中,最高增幅为无锡的4.9%,最大跌幅为成都的0.8%。而在9月份,房价环比最高增幅为8.2%,最大跌幅为0.3%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点;二手住宅价格环比涨幅回落得则更为明显。

房价环比涨幅快速回落的趋势在10月下半月体现得更为明显。根据国家统计局对部分热点城市10月下半月的房价变动统计显示,与10月上半月比,10月下半月新建商品住宅价格深圳和成都2个城市继续下降,北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市由升转降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;广州环比持平;其余7个城市环比涨幅进一步回落,回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

刘建伟说,一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价走势明显趋稳,三线城市房价则较为稳定。

从同比来看,70城房价同比涨幅仍在高歌猛进。数据显示,与上年同月相比,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有65个,比上月减少1个;下降的城市有5个,与上月多个。其中领涨的依然是二线城市“四小龙”中的合肥、厦门和南京,涨幅分别是48.6%、45.9%和44.4%;上海、无锡、深圳、杭州和北京则以超过30%的涨幅紧随其后;此外,还有6个城市的房价同比涨幅超过20%。也就是说,房价同比涨幅超过两成的城市数量占70个大中城市的20%。

在此背景下,10月中旬以来,部分热点城市继续收紧调控政策,多地还掀起市场整治。近期,合肥、上海、杭州、深圳、武汉、西安和南京等多个城市再度收紧楼市调控政策。如杭州、武汉和深圳等城市继续加码限购或限贷政策,提高购房资格或贷款门槛;上海、广东、南京、西安和合肥等地则强调加强资格审查、强化市场监管。

具体在北上广深中,深圳与北上广形成了鲜明对比。北京、上海和广州10月份新房环比分别上涨0.5%、0.6%、1.1%,而深圳下跌了0.5%。在二手房方面,北京、上海和广州10月份环比分别上涨1.1%、0.3%、1.6%,而深圳则是下降了0.6%。

那么,这是为什么?

一、先看新房,根据国家统计局15个热点城市监测数据,10月上半月13个城市房价涨幅收窄,而深圳、成都两个房价下降,其中深圳新房价格指数下降0.3%。10月份深圳、成都分别下降0.5%和0.8%,这与10月上半月基本一致,幅度均比10月上半月有所扩大。于深圳来说,调控力度在全国来说最大,这也在情理之中。至于成都,因其供应量太大,房价长期没有表现,此次跌幅最大,证明成都房价缺乏有力支撑,受大势影响更大。

二、深圳与北上广产生明显的分野,固然与深圳楼市调控力度最大有关,但最为重要的原因是,2015年深圳房价的上涨幅度最大。与其说,深圳楼市因为楼市密集调控而下跌,不如说是深圳楼市因为调控而找到了一个最大的理由而顺势下跌。深圳率先见顶,然后率先下跌。

三、一个反向证明是,北上广深中,广州房价在2015年上涨幅度最小,但今年10月调控后,广州无论新房和二手房的上涨都是最大的。尽管幅度不大,但说明广州今后房间上涨的潜力很大。因此与北上深的比价关系,广州房价不跌反升当属正常。

四、尽管深圳新房二手房双双下跌与北上广形成了明显反差,但在过往十年中,深圳一直是一线城市的龙头和方向。因此,北京、上海的下跌只是一个时间问题。而广州因为长期滞涨,此轮调账属于例外。

五、从跌幅看,深圳二手房高于新房。这其实反映了深圳楼市的市场化程度十分之高,二手房比新房反应更为灵敏。尤其在11月8日深圳调整二手房评估价之后,二手房面临着新的压力,这预示着深圳新房调整的幅度和时间都会更大和更长。

责任编辑: qiuyun

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